Nouvelles > Une propriété sur douze vendue à un prix supérieur au prix demandé

Le marché immobilier du Québec a présenté un bilan de mi-année plutôt dynamique, avec des ventes en hausse, une accélération de la croissance des prix et des conditions du marché un peu plus tendues.

De manière générale, lorsque les conditions du marché se resserrent et favorisent les vendeurs, les propriétés se vendent près du prix demandé, voire à un prix supérieur.

C’est à ce phénomène que je me suis intéressée cette semaine.

Pour l’ensemble des six régions métropolitaines de recensement (RMR), 2 571 propriétés résidentielles sur 33 411 (fermettes exclues) ont été vendues au-dessus du prix demandé pendant les mois de janvier à juin 2017, ce qui représente 7,7 % des ventes pour cette période.

Le nombre de propriétés résidentielles vendues en surenchère depuis le début de l’année a augmenté dans trois des six RMR de la province, soit celles de Montréal, de Gatineau et de Québec. Les cas de surenchère ont représenté 7,4 % des transactions résidentielles dans la RMR de Gatineau, 8,3 % dans celle de Montréal et 6,1 % dans celle de Québec.

Pour les trois autres RMR, la surenchère est demeurée relativement stable, avec 2,9 % des propriétés vendues à un prix plus élevé dans la RMR de Saguenay, 3,6 % dans celle de Sherbrooke et 5,2 % dans celle de Trois-Rivières.

Gros plan sur l’unifamiliale

Les plex et l’unifamiliale sont habituellement les catégories où la surenchère survient plus fréquemment. Les statistiques de 2017 montrent que cette tendance s’est poursuivie : 8,0 % des unifamiliales et 10,2 % des plex ont été vendus au-dessus du prix demandé dans l’ensemble des RMR de la province. La surenchère a été moins fréquente, s’étant produite dans 6,4 % des cas pour la copropriété. Voici, par région métropolitaine et par catégorie de propriétés, la proportion de propriétés vendues en surenchère.

Région métropolitaine Unifamiliale Copropriété Plex
Gatineau 8,1 % 3,2 % 5,8 %
Montréal 8,8 % 6,7 % 11,1 %
Québec 6,2 % 4,4 % 10,4 %
Saguenay 2,7 % 9,3 % **
Sherbrooke 3,0 % 4,0 % 8,8 %
Trois-Rivières 5,9 % 4,7 % 1,2 %

Source : FCIQ par le système Centris®

Minimum 50 transactions

Évidemment, certains secteurs ont connu plus de surenchères que d’autres. En raffinant le découpage géographique au niveau des municipalités et arrondissements, on remarque que la surenchère a représenté jusqu’à une vente sur quatre. Le tableau suivant dresse la liste des municipalités et arrondissements dans lesquels au moins 7 % des ventes d’unifamiliales ont été conclues à un prix supérieur au prix demandé.

Municipalité/Arrondissement Grand secteur de la RMR Proportion des Surenchères Nombre de mois d’inventaire
Pointe-Claire Île de Montréal 25,0 % 3,2
Beaconsfield Île de Montréal 18,9 % 3,8
Westmount Île de Montréal 17,1 % 5,4
Mont-Royal Île de Montréal 16,8 % 4,8
Ahuntsic-Cartierville Île de Montréal 16,5 % 7,4
Saint-Lazare Île de Montréal 16,0 % 8,7
Kirkland Île de Montréal 15,6 % 3,5
Hull Ville de Gatineau 15,3 % 5,9
Boucherville Rive-Sud de Montréal 14,8 % 4,4
Le Vieux-Longueuil Rive-Sud de Montréal 14,2 % 5,6
Saint-Hubert Rive-Sud de Montréal 13,8 % 4,4
Dollard-Des Ormeaux Île de Montréal 13,6 % 4,0
Beloeil Rive-Sud de Montréal 12,1 % 5,6
Sainte-Julie Rive-Sud de Montréal 11,1 % 4,6
Sainte-Rose Laval 11,1 % 5,2
Notre-Dame-de-Grâce Île de Montréal 10,9 % 3,5
Sainte-Thérèse Rive-Nord de Montréal 10,5 % 6,2
L’Assomption Rive-Nord de Montréal 10,4 % 8,8
Pierrefonds-Roxboro Île de Montréal 9,3 % 5,0
L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève Île de Montréal 8,9 % 9,1
Saint-Laurent Île de Montréal 8,9 % 6,0
Vaudreuil-Dorion Vaudreuil-Soulanges 8,8 % 6,7
Mont-Saint-Hilaire Rive-Sud de Montréal 8,8 % 11,7
Fabreville Laval 8,3 % 5,8
Lachenaie Rive-Nord de Montréal 8,1 % 8,2
Les Chutes-de-la-Chaudière-Ouest Rive-Sud de Québec 8,1 % 15,8
Gatineau Ville de Gatineau 7,8 % 7,6
Saint-Basile-le-Grand Rive-Sud de Montréal 7,8 % 4,4
Aylmer Ville de Gatineau 7,7 % 6,1
La Haute-Saint-Charles Agglomération de Québec 7,6 % 8,8
Saint-Eustache Rive-Nord de Montréal 7,4 % 6,1
Saint-Bruno-de-Montarville Rive-Sud de Montréal 7,3 % 6,7
Mascouche Rive-Nord de Montréal 7,2 % 8,2
Les Chutes-de-la-Chaudière-Est Rive-Sud de Québec 7,2 % 14,1
Brossard Rive-Sud de Montréal 7,1 % 4,8
Les Rivières Agglomération de Québec 7,1 % 7,7
Charlesbourg Agglomération de Québec 7,1 % 8,3
Lavaltrie Rive-Nord de Montréal 7,0 % 9,2

Source : FCIQ par le système Centris®

Minimum 100 transactions réalisées de janvier à juin 2017

Comme le démontrent les statistiques, la surenchère a été plutôt répandue dans plusieurs municipalités et arrondissements de l’île de Montréal. Les autres grands secteurs de la RMR de Montréal sont également présents au tableau, tout comme plusieurs arrondissements de la ville de Gatineau et de la RMR de Québec. Le critère des 100 transactions, établi pour prévenir les distorsions qui peuvent survenir au sein d’un échantillon restreint, réduit cependant le nombre de secteurs admissibles à ce tableau, ce qui exclut certains des plus petits marchés.

On remarque aussi que les régions où les surenchères ont été les plus fréquentes en proportion correspondent grosso modo aux secteurs dont les nombres de mois d’inventaire sont les plus faibles. Inévitablement, plus le marché avantage les vendeurs, plus la pression sur les prix est forte et plus les vendeurs sont susceptibles de recevoir des offres à un prix supérieur à celui demandé.

Portrait des unifamiliales ayant donné lieu à la surenchère

Le tableau suivant illustre les différences de délais de vente moyens et de prix moyens des unifamiliales vendues pendant les mois de janvier à juillet 2017.

Région métropolitaine de recensement Délai moyen sans surenchère Délai moyen des surenchères Prix moyen sans surenchère Prix moyen avec surenchère
Gatineau 88 jours 62 jours 270 350 $ 277 561 $
Montréal 89 jours 46 jours 373 237 $ 389 406 $
Québec 130 jours 116 jours 274 924 $ 259 240 $
Saguenay 144 jours ** 188 462 $ **
Sherbrooke 134 jours ** 247 411 $ **
Trois-Rivières 104 jours ** 159 766 $ **

Source : FCIQ par le système Centris®

** Nombre de transactions trop faible pour obtenir une statistique fiable (<30)

Un premier constat : les maisons en surenchère se sont vendues plus rapidement que les propriétés sans surenchère, et ce, dans chacune des RMR. Cela est tout à fait logique et illustre bien l’avantage qu’avaient les vendeurs.

Par contre, lorsqu’on compare les prix de vente moyens, l’écart entre les deux types de vente n’est pas très grand et n’est pas cohérent d’une RMR à l’autre. Dans les RMR de Montréal et de Gatineau, les unifamiliales en surenchère se sont vendues, en moyenne, à des prix plus élevés que celles vendues sans surenchère. Par contre, dans la RMR de Québec, les maisons en surenchère étaient des propriétés moins chères que celles négociées au-dessous du prix demandé. Une analyse des ventes en surenchère par gammes de prix permet de faire la lumière sur ce phénomène.

Gamme de prix

(prix affichés)

RMR de Gatineau RMR de Montréal RMR de Québec RMR de Saguenay RMR de Sherbrooke RMR de Trois-Rivières
Jusqu’à 200 000 $ 44 9,1 % 102 9,1 % 28 6,7 % 7 2,3 % 14 3,8 % 24 6,3 %
De 200 001 $ à 300 000 $ 61 7,5 % 544 10,0 % 123 7,8 % 6 3,6 % 8 2,8 % 3 4,2 %
De 300 001 $ à 400 000  $ 31 8,3 % 312 8,0 % 17 3,0 % 1 3,4 % 2 2,4 % 1 6,3 %
De 400 001 $ à 500 000 $ 9 6,6 % 125 7,2 % 4 3,1 % 0 0,0 % 0 0,0 % 0 0,0 %
De 500 001 $ à 750 000 $ 8 11,3 % 110 8,0 % 1 1,2 % 0 0,0 % 0 0,0 % 0 0,0 %
De 750 001 $ à 1 000 000 $ 0 0,0 % 50 10,4 % 1 3,8 % 0 0,0 % 0 0,0 % 0 n.a.
1 000 001 $ et plus 0 0,0 % 32 8,2 % 0 0,0 % 0 n.a. 0 0,0 % 0 n.a.
Tous les prix demandés 153 8,1 % 1 275 8,8 % 174 6,2 % 14 2,7 % 24 3,0 % 28 5,9 %

Source : FCIQ par le système Centris®

Le tableau ci-dessus démontre que deux types d’unifamiliales semblent avoir été plus populaires depuis le début de 2017 dans les RMR de Montréal et de Gatineau, soit « la maison plutôt abordable » et « la maison plutôt luxueuse ». Dans la RMR de Gatineau, les proportions de surenchères ont été plus élevées pour les unifamiliales dont le prix demandé était inférieur à 200 000 $ et pour celles affichées à un prix entre 500 000 $ et 750 000 $. Dans la région de Montréal, les maisons à moins de 300 000 $ ont aussi fait l’objet de surenchère en plus forte proportion, de même que les maisons dont le prix demandé se situait entre 750 000 $ et 1 000 000 $.

Pour la RMR de Québec, ce sont surtout les unifamiliales affichées à 300 000 $ et moins qui ont donné lieu à des surenchères, alors que la proportion de surenchères dans les gammes de prix supérieures n’a pas été aussi importante. C’est ce qui explique que les maisons sans surenchère aient affiché un prix de vente moyen supérieur aux maisons « surenchéries ».

Finalement, pour les RMR de Saguenay, de Sherbrooke et de Trois-Rivières, la surenchère ne s’est démarquée dans aucune gamme de prix quelconque. L’activité de surenchère a été limitée aux gammes de prix inférieures à 300 000 $.

Et les autres catégories?

Pour ceux d’entre vous qui travaillez avec la copropriété et les plex, je publierai prochainement un billet qui portera sur la surenchère propre à ces catégories.