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Les statistiques de la FCIQ ne sont pas directement comparables aux anciennes statistiques compilées par l’ACI

Depuis maintenant quelques années, d’importants efforts ont été déployés au Québec afin d’uniformiser et de rendre plus rigoureux le calcul des statistiques sur le marché de la revente. Les changements engendrés par ce processus ne sont toutefois pas sans conséquence pour la continuité des données. Auparavant, les statistiques résidentielles Centris étaient compilées par chacune des 12 chambres immobilières de la province à partir de toutes les transactions réalisées par leurs membres. Les chambres communiquaient ensuite leurs statistiques à l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Depuis 2008, à la suite de l’intégration des différentes bases de données de la province, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a procédé à un redressement important des statistiques immobilières résidentielles. Les deux principaux changements concernent la géographie et le calcul des prix moyens.

La géographie

Auparavant, la géographie associée aux données n’obéissait pas à des limites précises. D’une part, le territoire de chacune des chambres ne correspond à aucune géographie précise. Par exemple, le territoire couvert par la Chambre immobilière du Grand Montréal ne correspond ni à la région administrative ni à la région métropolitaine de Montréal. D’autre part, les membres des chambres immobilières peuvent réaliser des transactions n’importe où dans la province. Par exemple, un membre de la Chambre immobilière de la Mauricie peut très bien vendre une propriété en Estrie et vice versa. Lorsque cela se produisait, la propriété vendue en Estrie se trouvait incluse dans les statistiques de la Chambre immobilière de la Mauricie. Depuis l’avènement de la base de données provinciale Centris, nous avons choisi d’utiliser des géographies spécifiques qui correspondent aux délimitations des centres urbains de la province telles que définies par Statistique Canada. Les statistiques diffusées par la FCIQ respectent désormais les limites des six régions métropolitaines de recensement de la province que sont Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay. Il en va de même pour les agglomérations de recensement (Joliette, Drummondville, Val-d’Or, etc.).

Le calcul des prix moyens

Auparavant, l’ACI n’avait guère d’autre choix que de calculer les prix moyens résidentiels en faisant une simple division entre le volume des ventes résidentielles et le nombre de ventes, tels qu’ils lui étaient fournis par les chambres immobilières locales. La FCIQ calcule les prix moyens par catégorie de propriétés et produit ensuite un prix moyen pondéré pour l’ensemble des transactions résidentielles. De plus, les transactions dont le prix de vente est anormalement bas ou élevé par rapport au prix demandé ne sont pas considérées dans le calcul des prix moyens.

Une rupture dans les séries chronologiques

Pour les deux raisons décrites plus haut, les anciennes statistiques compilées par l’ACI et les nouvelles statistiques produites par la FCIQ ne sont pas directement comparables. La plupart des anciennes séries de l’ACI pour les régions du Québec débutent en 1980 et se terminent toutes en 2007. Quant aux séries de la FCIQ, pour le moment, elles débutent en 2000 dans la majorité des cas. Les analystes qui ont l’habitude d’utiliser des données sous forme de séries chronologiques doivent garder à l’esprit qu’il est impossible de joindre les anciennes séries aux nouvelles sans causer de discontinuité importante. Pour pallier ce problème, nous leur suggérons de travailler plutôt en fonction des taux de variation.