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La saisonnalité et l’interprétation des statistiques immobilières

L’activité immobilière présente un caractère saisonnier, c’est-à-dire que le nombre de ventes, le nombre de propriétés à vendre et les prix fluctuent en fonction de la période de l’année. Par exemple, beaucoup plus de transactions sont réalisées au printemps qu’à l’été. Pour analyser correctement les statistiques de vente, il faut tenir compte de cet effet de la saison, appelé « saisonnalité », qui rend inappropriée la comparaison des ventes de deux mois ou trimestres consécutifs. Par exemple, comparer le niveau des ventes de juillet 2010 avec celui de juin 2009 est une méthode incorrecte, puisqu’il y a toujours moins de ventes en juillet. De façon à éliminer l’effet de saisonnalité dans l’interprétation des statistiques de vente, il importe de comparer le résultat d’un mois donné avec celui du mois correspondant de l’année précédente. Ainsi, dans l’exemple précédent, nous devons comparer le nombre de ventes de juillet 2017 avec celui de juillet 2016, afin d’obtenir un taux de variation pertinent.

De la même façon, lorsqu’on s’intéresse au prix moyen ou au prix médian des transactions, l’effet saisonnier est important. Les prix de vente tendent à être plus faibles au printemps1 parce que les premiers acheteurs sont proportionnellement plus nombreux en cette saison et qu’ils achètent habituellement des propriétés d’une valeur moindre que les acheteurs expérimentés, qui, eux, sont proportionnellement plus présents à l’automne. Une série mensuelle ou trimestrielle sur le prix moyen ou le prix médian des propriétés présentera donc elle aussi un caractère saisonnier. Pour obtenir un taux de variation des prix qui soit pertinent, il faut appliquer la même règle que précédemment, c’est-à-dire, comparer les prix de périodes successives non pas entre elles, mais plutôt en regard de la même période de l’année précédente. C’est cette méthode que la Fédération des chambres immobilières du Québec applique dans ses publications et ses communiqués.

Il existe une autre façon de remédier au problème de saisonnalité. Celle-ci consiste à « désaisonnaliser » les données à partir de méthodes statistiques. Il en existe plusieurs, mais celles développées par Statistique Canada, qui sont utilisées par l’Association canadienne de l’immeuble, servent de référence. Lorsque les données sont désaisonnalisées, mais seulement dans ce cas, on peut alors comparer deux périodes successives, par exemple, les ventes de juillet avec celles de juin. Attention toutefois, il faut bien comprendre qu’avec des données désaisonnalisées, le nombre de transactions obtenu n’est plus une donnée réelle, mais bien une donnée « corrigée » pour tenir compte des variations saisonnières.

À moins d’avis contraire, la FCIQ ne publie jamais de données désaisonnalisées dans ses communiqués de presse et ses publications.