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Un prix moyen pondéré pour mieux mesurer l’évolution des prix

Lorsqu’on mesure, de manière agrégée, le prix de l’ensemble des propriétés résidentielles pour une région et une période données, il faut savoir que ce prix est nécessairement influencé par la répartition des transactions, tant par secteur géographique que par catégorie de propriétés. Mais, plus que le prix moyen lui-même, c’est surtout le taux de variation de ce prix entre deux périodes qui intéresse les analystes du marché immobilier. Or, quand vient le temps de mesurer l’évolution des prix des propriétés d’une période à l’autre, on peut mesurer correctement les variations de prix seulement si la répartition des ventes est identique entre ces deux périodes. Sinon, les variations de prix peuvent être attribuables à un changement dans la répartition des ventes. C’est pourquoi la FCIQ a mis au point un mode de calcul simple qui permet d’éviter de telles distorsions.

Disparités régionales dans le prix des propriétés

La répartition géographique des ventes est d’autant plus importante qu’il y a de disparités de prix entre les différentes régions. Par exemple, à l’échelle du pays, le prix des propriétés étant beaucoup plus élevé en Colombie-Britannique qu’au Québec, il va de soi que la proportion des ventes effectuées dans chacune de ces deux provinces vient influencer la moyenne nationale. Par exemple, une diminution des ventes en Colombie-Britannique ou une augmentation des ventes au Québec viendrait influencer à la baisse le prix moyen des propriétés canadiennes.

Prenons cette fois un exemple chiffré propre au Québec. Calculons la variation des prix entre janvier 2016 et janvier 2017 en supposant qu’en janvier 2016, 500 transactions ont été effectuées sur le territoire de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal à un prix moyen de 350 000 $ et que 500 autres ont été réalisées dans le reste de la province à un prix moyen de 200 000 $. Le prix moyen provincial est alors de 275 000 $. Supposons maintenant qu’en janvier 2017, les prix moyens sont restés les mêmes tant dans la région de Montréal que dans le reste de la province. Mais cette fois, 600 transactions ont été réalisées dans la région de Montréal et 400 dans le reste de la province. Le prix moyen provincial devient alors 290 000 $i. On obtient donc une variation de 5 %, ce qui nous ferait conclure, à tort, que les prix ont augmenté dans la province de Québec. En réalité, l’augmentation est entièrement attribuable au fait que la part de marché de Montréal dans le total des ventes provinciales est passée de 50 % à 60 %.

Afin de contourner ce problème, la FCIQ calcule un prix moyen pondéré en utilisant la proportion de ventes effectuées dans chacune des RMR (Gatineau, Montréal, Québec, Saguenay, Sherbrooke et Trois-Rivières) et pour le reste de la province. Autrement dit, chaque RMR représente toujours le même poids dans le calcul du prix moyen provincial. Les pondérations ont été établies selon la part des transactions Centris® de chaque région dans le total provincial, en se basant sur une période de référence. La période de référence que nous avons utilisée va de référence.

Trois catégories de propriétés, trois poids différents

À l’intérieur de chaque RMR, le prix moyen résidentiel est aussi influencé par les proportions de ventes d’unifamiliales, de copropriétés et de plex (2 à 5 logements). Lorsque ces proportions changent entre deux périodes, cela se répercute nécessairement sur le taux de variation des prix. L’évolution des parts de marché de la copropriété offre un bel exemple de ce phénomène. Prenons le cas de la région métropolitaine de Québec, où la proportion des ventes de copropriétés est passée d’un peu moins de 15 % en 2000 à 24 % en 2012. Puisque les copropriétés s’y vendent moins cher en moyenne que les maisons unifamiliales et les plex, l’augmentation de la proportion de copropriétés a donc tiré le prix moyen résidentiel vers le bas dans la région de Québec, au fil des années. Pour corriger cet effet, nous avons aussi appliqué, à l’intérieur de chacune des six régions métropolitaines, des pondérations fixes pour chaque catégorie de propriétés. Ces dernières sont encore le reflet de la part des transactions Centris® de chaque catégorie dans le total résidentiel de sa région sur la période de 2008 à 2012. Ces pondérations sont appliquées à l’ensemble de la série, ce qui rend les différentes périodes beaucoup plus comparables entre elles.

Des pommes avec des pommes

En somme, pour chacune des régions métropolitaines, on obtient un prix moyen pondéré en utilisant des proportions fixes pour chacune des catégories de propriétés. On calcule ensuite un prix moyen pondéré à l’échelle de la province en attribuant à chacune des régions métropolitaines une pondération fixe. Les variations de prix moyens entre deux périodes reflètent ainsi beaucoup mieux la réalité. La méthode du prix moyen pondéré a comme avantage d’assurer que les variations de prix ne soient pas le simple résultat d’un changement dans la composition ou la distribution géographique des ventes.