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Pourquoi le prix médian plutôt que le prix moyen?

Dans leurs communiqués de presse, la Fédération des chambres immobilières du Québec et les chambres immobilières de la province commentent désormais l’évolution du prix des propriétés en se basant sur le prix médian.

La médiane est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Dans le cas qui nous intéresse, le prix médian indique que la moitié des transactions ont été conclues à un prix inférieur et l’autre moitié, à un prix supérieur. Par exemple, un prix médian de 250 000 $ indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de 250 000 $ et 50 %, au-delà de ce prix.

L’avantage de la médiane comme mesure de tendance centrale est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes. À l’inverse, l’inconvénient du prix moyen (comme celui de toute moyenne, d’ailleurs) est justement qu’il est influencé par ces valeurs extrêmes. Les distorsions majeures qui peuvent en résulter sont susceptibles de fausser l’interprétation des données. À titre d’illustration, supposons un secteur géographique où le prix des propriétés est généralement de 250 000 $ à 300 000 $ et où, pour un mois donné, une propriété qui n’est pas représentative du secteur est vendue à 2 000 000 $. Cette transaction fait bondir la moyenne et, du même coup, la croissance des prix dans ce secteur sera surestimée. Le prix médian, lui, n’est pas exagérément influencé par cette transaction à 2 000 000 $. Il offre donc une meilleure lecture du marché, tant en ce qui a trait aux prix qu’au taux de croissance entre deux périodes.

En conclusion, qu’on utilise le prix médian ou le prix moyen, plus le nombre de transactions à partir desquelles ils sont calculés est faible, plus il faut les interpréter avec prudence. La norme à cet égard est d’avoir au moins 30 ventes. Sous ce seuil, le risque est très élevé que ni la médiane ni la moyenne ne donnent une mesure fiable de la valeur de marché de l’ensemble des propriétés. La FCIQ utilise donc cette règle de 30 ventes au minimum afin de déterminer si un prix médian ou moyen peut être déclaré ou non.