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Marché immobilier résidentiel au Québec : la FCIQ bonifie ses prévisions


Un début d’année sur les chapeaux de roues


Nous avions initialement prévu une augmentation de 2 % des ventes résidentielles à l’échelle de la province en 2015. Or, après cinq mois, soit de janvier à mai, le nombre de transactions au Québec affiche déjà une croissance cumulative de 5 %. En ce qui concerne les prix, la hausse du prix médian de 1 % des unifamiliales à l’échelle de la province depuis le début de l’année est conforme à notre prévision initiale. Cependant, pour la copropriété, notamment dans la région montréalaise, la progression des prix pour les cinq premiers mois de l’année a été beaucoup plus soutenue (+4 %) que nous ne l’avions anticipé et ce, malgré le surplus d’offre actuel dans ce segment de marché.


En route vers la plus forte hausse d’activité depuis 2007


Pour l’année 2015, nous anticipons maintenant une croissance de 6 % du nombre de transactions réalisées par l’intermédiaire du système Centris® au Québec. Ainsi, il s’agirait de la plus forte augmentation des ventes depuis 2007, où l’augmentation avait été de 13 %. Cela se traduira par quelque 75 000 ventes à l’échelle de la province en 2015, un sommet de trois ans. Ce niveau sera néanmoins nettement inférieur au record de 80 647 ventes atteint lui aussi en 2007. Pour 2016, le niveau d’activité sur le marché de la revente québécois devrait être très similaire à celui de 2015. (voir le document complet)

 
 
 

Aussi dans ce numéro

 
 

Les dépenses en rénovation atteignent 12 milliards au Québec

Hausse du taux d’inoccupation des logements locatifs un peu partout au Québec

L’Île de Montréal a le vent dans les voiles

Surévaluation des prix de l’immobilier au Canada : arrêtons d’être alarmistes

L’ACCHA évalue l’impact d’une hausse de mise de fonds de 5 % à 10 %

La popularité des marges de crédit pourrait expliquer la hausse de la dette liée à la consommation chez les propriétaires québécois

Faits saillants économiques

 
 
 
 

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Les dépenses en rénovation atteignent 12 milliards au Québec


Selon l’APCHQ, les dépenses en rénovation résidentielle au Québec ont atteint 12 milliards de dollars en 2014, ce qui dépasse largement les dépenses en construction neuves estimées à 7,7 milliards de dollars au cours de la même année. Un autre 3,8 milliards de dollars aurait été dépensé par les Québécois pour la réparation et l’entretien de leur habitation l’an dernier.


Pour 2015, l’APCHQ prévoit que les dépenses en rénovations au Québec passeront à 13,7 milliards de dollars, ce qui représentera une croissance de 14 %, tandis que les dépenses en construction résidentielle n’augmenteront pas. La hausse des dépenses en rénovation serait en partie attribuable au programme de crédit d’impôt provincial LogiRénov qui prend fin le 1er juillet 2015.


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Hausse du taux d’inoccupation des logements locatifs un peu partout au Québec


Le taux d’inoccupation a augmenté dans quatre des six régions métropolitaines de recensement (RMR) de la province au cours de la dernière année selon l’enquête locative du printemps 2015 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). L’offre de logements locatifs a continué d’augmenter au printemps 2015, alors que la demande était plus faible, ce qui explique la détente presque généralisée du marché locatif au Québec par rapport au printemps 2014. C’est dans la RMR de Québec que le taux d’inoccupation moyen des immeubles d’initiative privée comprenant trois logements et plus a enregistré la plus forte hausse, passant de 1,8 % en avril 2014 à 3,2 % en 2015. De plus, en avril 2015, ce taux a augmenté à 3,3 % dans la RMR de Montréal (contre 2,7 % en avril 2014), à 4,7 % dans la RMR de Saguenay (contre 4,1 % en avril 2014) et à 6,2 % dans la RMR de Gatineau (contre 5,8 % en avril 2014). Du côté de la RMR de Trois Rivières, le taux d’inoccupation est demeuré stable à 3,4 %, alors que la RMR de Sherbrooke est la seule à avoir enregistré une diminution de ce taux, à 4,2 % en avril 2015 (contre 4,7 % en avril 2014). Pour lire le communiqué de la SCHL, cliquez ici.


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L’Île de Montréal a le vent dans les voiles


L’île de Montréal connaît un essor important du nombre de transactions résidentielles depuis quelques mois. Après une hausse de 7 % en mars, les ventes ont bondi de 19 % en avril et en mai. La demande pour les maisons unifamiliales est particulièrement vigoureuse, cette catégorie de propriétés ayant connu des augmentations de ventes de 15 %, de 32 % et de 26 % respectivement en mars, en avril et en mai 2015.

 

La croissance des prix s’est aussi accélérée au cours des trois derniers mois sur l’île de Montréal. De mars à mai 2015, le prix médian des unifamiliales et des copropriétés y a augmenté de 5 % comparativement à la même période un an plus tôt. Pendant ce temps, le prix médian des plex de deux à cinq logements a quant à lui progressé de 4 %.



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Surévaluation des prix de l’immobilier au Canada : arrêtons d’être alarmistes


Une récente étude publiée par la Banque Nationale conclut que la surévaluation du marché immobilier canadien décriée par The Economist est largement démesurée (celle-ci atteindrait jusqu’à 89 %). Les ratios utilisés par cet organisme ne tiennent pas compte du niveau historiquement bas des taux d’intérêt hypothécaires. Pourtant, la grande majorité des ménages financent l’achat de leur propriété, d’où l’importance de tenir compte des taux d’intérêt. La Banque Nationale est d’avis que l’augmentation vigoureuse du prix des propriétés au Canada depuis 2000 s’explique par la vigueur du marché de l’emploi jumelée à une période de taux d’intérêt très bas et à un solde migratoire fortement positif. Selon les simulations réalisées par l’organisme, même si les revenus des ménages demeuraient inchangés et que les taux d’intérêt augmentaient de 2 points de pourcentage d’ici 2018 (un scénario très peu probable), le prix des maisons au Canada subirait une correction d’au plus 11 %. Pour lire l’étude au complet, cliquez ici.


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L’ACCHA évalue l’impact d’une hausse de mise de fonds de 5 % à 10 %


Dans son rapport semi-annuel, l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) fait état des résultats de son plus récent sondage, basé sur un échantillon de plus de 800 Canadiens ayant acheté une propriété entre le début de 2013 et avril 2015. L’ACCHA estime que les premiers acheteurs représenteraient une proportion de 45 % et que 21 % des acheteurs en seraient à leur deuxième achat, tandis que le reste, soit 34 %, auraient à présent acquis plus de trois propriétés.


L’ACCHA souligne également que la mise de fonds moyenne au Canada représente 120 000 $ depuis 2013 et compte pour un tiers de la valeur de la propriété. La source principale de mise de fonds provient de l’épargne personnelle, alors que 7 % du dépôt est financé par les parents ou par un membre de la famille sous forme de don (5 %) ou de prêt (2 %). Sans surprise, une plus grande proportion de premiers acheteurs comptent sur l’aide financière de leur famille (18 %).


D’autre part, les répondants ont été questionnés à savoir si l’achat de leur propriété aurait été possible dans le cas où la mise de fonds minimale avait été de 10 % au lieu de 5 %. Une proportion de 6 % a affirmé qu’il aurait été définitivement impossible de réaliser un tel achat, alors que 13 % des personnes sondées n’auraient probablement pas pu acheter leur propriété. Ainsi, l’ACCHA évalue que cela se serait traduit par l’absence de plus de 35 000 acheteurs sur le marché immobilier, ce qui aurait impacté négativement l’économie canadienne en engendrant une baisse importante des ventes et une pression à la baisse sur les prix.

 

Pour consulter le rapport complet (en anglais seulement), cliquez ici.


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La popularité des marges de crédit pourrait expliquer la hausse de la dette liée à la consommation chez les propriétaires québécois


Selon un rapport publié récemment par l’Institut de la Statistique du Québec (ISQ), le ratio des dettes de consommation par rapport au revenu disponible (RDCR) chez les familles québécoises détenant ce type de dettes était de 45 % en 2012, soit une forte augmentation par rapport au ratio de 28 % enregistré en 1999. Ce ratio exclut la dette hypothécaire et tient compte seulement des dettes liées à la consommation, telles les cartes et les marges de crédit, le crédit à tempérament, les prêts automobiles et les prêts accordés pour les études. Il s’agit généralement des obligations financières à court et à moyen terme.

 

Alors qu’en 1999 les familles propriétaires de leur logement avaient moins de dettes de consommation par rapport à leur revenu disponible que les familles locataires, cette situation s’est inversée en 2012. Le RDCR des familles propriétaires était de 47 % en 2012 (26 % en 1999), alors que celui des familles locataires était de 36 % en 2012 (33 % en 1999). L’ISQ note que l’usage accru des marges de crédit hypothécaires pourrait expliquer en partie ce changement.


Finalement, la proportion des familles au Québec ayant un RDCR de 80 % ou plus est passée de 10 % en 1999 à 16 % en 2012, ce qui indique un recours accru au crédit à la consommation par rapport aux revenus. Cette proportion est encore plus élevée chez les familles ayant un revenu de moins de 25 000 $, soit de 26 %.


Pour consulter le document complet, cliquez ici (page 19).



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Voici quelques points à retenir sur la conjoncture économique récente :


  • Le bas prix du pétrole a entraîné une baisse de l’activité économique au Canada au premier trimestre de 2015. Après avoir connu une croissance de 0,6 % au dernier trimestre de 2014, l’activité économique canadienne a diminué de 0,1 % au cours des trois premier mois de 2015. La baisse de 2,5 % dans l’investissement des entreprises explique en bonne partie ce ralentissement. Par industries, le secteur de l’extraction minière, de l’exploitation en carrière et de l’extraction de pétrole et de gaz a enregistré un recul notable de 30 % au premier trimestre de 2015.
  • Les dernières données sur les mises en chantier au Québec confirment la tendance baissière dans la province. En mai 2015, 3 187 logements ont été mis en chantier au Québec, soit une diminution de 15 % par rapport à la même période en 2014. Il s’agit de la sixième baisse mensuelle consécutive à ce chapitre et du plus faible niveau de mises en chantier pour un mois de mai depuis l’année 2001.
  • Finalement, les ventes résidentielles sont reparties à la hausse sur le marché immobilier américain au mois de mai, après avoir diminué en avril. Selon la National Association of Realtors (NAR), le nombre de transactions sur le marché américain s’est établi à 5,35 millions en mai 20151, soit son niveau le plus élevé en six ans. Les premiers acheteurs ont été particulièrement actifs sur le marché de la revente au sud de la frontière au mois de mai 2015.

Pour consulter notre tableau de bord économique, cliquez ici.


À surveiller le mois prochain : les données sur l’emploi par régions administratives au Québec pour le deuxième trimestre de 2015 et les résultats concernant la croissance économique au Québec au premier trimestre de 2015.


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1. En rythme annualisé et désaisonnalisé.

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