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Notez que le bulletin « Fenêtre sur le marché » fera relâche en décembre en raison de la période des Fêtes. La prochaine édition paraîtra en janvier, avec le « Mot de l'économiste » qui portera sur nos prévisions provinciales pour 2015.




L’importance de tenir compte de l’effet saisonnier dans l’analyse des statistiques du marché immobilier


Nous faisons constamment des mises en garde, dans nos publications et nos présentations, au sujet de l’existence d’un effet saisonnier dans la majorité des statistiques immobilières, telles que les ventes, les prix et le nombre de propriétés à vendre. À cause de cet effet saisonnier, il est inapproprié de comparer le nombre de ventes ou les prix de deux mois ou de deux trimestres consécutifs. Cet article se penche sur la notion de saisonnalité (appelée aussi effet saisonnier) et sur la façon dont elle influence les statistiques immobilières et leur interprétation.


Qu’est-ce que la saisonnalité ?


La saisonnalité fait référence aux fluctuations observées dans une série de données mensuelles ou trimestrielles qui se produisent à intervalles réguliers. Nous ne parlons donc pas ici de variations aléatoires, mais plutôt de fluctuations qui surviennent plus ou moins à la même période année après année.


Pour vous donner une meilleure idée du concept de saisonnalité, pensez à la production de crème glacée au Québec (voir graphique 1) : aux mois de janvier et de février, lorsque les températures hivernales sont les plus froides au Québec, les gens ont tendance à consommer moins de crème glacée et la production est donc très faible.

(voir le document complet)
 
 
 

Aussi dans ce numéro

 
 

Conférences « Fenêtre sur le marché 2015 » : le coup d’envoi est donné !

Quatre nouvelles inscriptions sur cinq se retrouvent sur Centris®

Forte hausse des mises en chantier de copropriétés en octobre dans la région métropolitaine de Montréal

Rebond important des ventes dans la région métropolitaine de Saguenay

Copropriétés neuves : pas de divergence entre les mises en chantier et l’écoulement selon la BNC

Les facteurs démographiques ont soutenu les mises en chantier au Canada

Les ventes résidentielles au Canada ont progressé pour un sixième mois consécutif en octobre

Principaux indicateurs économiques


 
 
 
 

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Conférences « Fenêtre sur le marché 2015 » : le coup d’envoi est donné !





La période d’inscription est ouverte pour la quatrième édition des conférences de la FCIQ sur les perspectives du marché immobilier. « Fenêtre sur le marché », édition 2015, se tiendra à Montréal le 15 janvier et à Québec le 22 janvier prochain. Le bilan 2014, le profil des futurs acheteurs et vendeurs, les perspectives économiques, ainsi que les perspectives du marché immobilier résidentiel pour 2015 sont au programme. Des conférenciers de renom sont attendus. Pour plus de détails et pour vous inscrire, cliquez ici.



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Quatre nouvelles inscriptions sur cinq se retrouvent sur Centris®


Selon une estimation de la SCHL, dévoilée lors de leur conférence annuelle sur les perspectives du marché qui s’est tenue à Montréal le 26 novembre dernier, dans la région métropolitaine de Montréal, environ 80 % des nouvelles propriétés résidentielles à vendre sont inscrites sur Centris® par l’intermédiaire d’un courtier immobilier. À partir d’un dénombrement systématique des nouvelles inscriptions sur les trois principaux sites Web de mise en vente par le propriétaire sur la période de mai à août 2014, la SCHL a obtenu que ces propriétés représentaient environ 20 % de l’ensemble des propriétés mises en vente. L’autre 80 % provient des nouvelles inscriptions dans le système Centris® des courtiers immobiliers.



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Forte hausse des mises en chantier de copropriétés en octobre dans la région métropolitaine de Montréal


Selon les données provisoires de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les mises en chantier de copropriétés ont fortement augmenté dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal en octobre dernier. Alors que le nombre total des mises en chantier résidentielles, toutes catégories de propriétés confondues, a augmenté de 21 % en octobre 2014 par rapport à octobre 2013, la hausse du côté de la copropriété a été de 80 %. Au total, les fondations de 1 033 copropriétés ont été coulées en octobre 2014, comparativement à 574 un an auparavant. La hausse a été particulièrement vigoureuse sur l’île de Montréal, où le nombre des mises en chantier de copropriétés a plus que triplé (704 en octobre 2014 contre 227 en octobre 2013).


La hausse est moins spectaculaire si nous regardons le cumul des dix premier mois de 2014. Dans l’ensemble de la RMR de Montréal, 8 531 copropriétés ont été mises en chantier au cours de cette période, soit une hausse de 19 % par rapport aux dix premier mois de 2013. C’est l’île de Montréal qui arrive encore une fois en tête de liste à ce chapitre, avec une augmentation de 48 % de janvier à octobre 2014, comparativement à la même période en 2013.


Selon la SCHL, il y avait 10 654 copropriétés en construction en septembre 2014 dans la RMR de Montréal.



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Rebond important des ventes dans la région métropolitaine de Saguenay


Après un début d’année au ralenti, les ventes résidentielles ont fortement rebondi depuis deux mois dans la région métropolitaine de Saguenay, avec une croissance de 37 % en septembre (100 transactions) et de 23 % en octobre (87 transactions) comparativement aux mêmes périodes en 2013. Ce revirement de situation est d’autant plus inattendu que le marché résidentiel de Saguenay avait essuyé cinq diminutions mensuelles d’activité au cours des huit premiers mois de l’année.


Par catégories de propriétés, 67 maisons unifamiliales ont changé de mains en octobre, soit 12 % de plus qu’à la même période l’an dernier. De plus, 5 copropriétés (contre 4 en 2013) ont trouvé preneurs et 15 immeubles à revenus de 2 à 5 logements ont été vendus (contre 7 en 2013).


Dans l’ensemble de la région métropolitaine de Saguenay, le prix médian des unifamiliales a augmenté de 6 % en octobre, la moitié des ventes ayant été conclues à un prix supérieur à 187 500 $. Il s’agissait seulement d’une quatrième augmentation mensuelle à ce chapitre depuis le début de 2014. À titre de comparaison, le prix médian des unifamiliales à l’échelle provinciale a reculé de 1 % en octobre, pour se fixer à 222 000 $.


Avec 1 331 propriétés à vendre en octobre (+11 %), toutes catégories confondues, le nombre d’inscriptions en vigueur sur le marché saguenéen continue d'augmenter depuis mars 2011. Malgré la croissance des ventes au cours des deux derniers mois, l’offre encore généreuse fait en sorte que, de façon générale, les conditions du marché continuent de favoriser les acheteurs. En octobre, l’inventaire représentait 13 mois de ventes pour la maison unifamiliale.


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Copropriétés neuves : pas de divergence entre les mises en chantier et l’écoulement selon la BNC


Banque Nationale Marchés financiers a publié en novembre sa plus récente étude sur le marché de l’habitation intitulée Disparités régionales sur le marché des logements neufs au Canada. Celle-ci aborde principalement l’évolution de la taille du parc de logements neufs inoccupés à travers les grandes villes canadiennes.


Selon les auteurs, malgré une croissance de la construction de nouveaux logements au niveau pancanadien, il n’existerait pas de tendance divergente entre l’évolution du nombre de mises en chantier et celle de l’écoulement. La hausse de l’offre de logements neufs serait majoritairement causée par l’allongement du délai de construction. Ce phénomène s’expliquerait par la construction plus fréquente de bâtiments en hauteur, ainsi que par des aménagements intérieurs plus personnalisés dans les nouveaux projets de copropriétés.


L’étude constate toutefois des disparités régionales. En ce qui a trait à la région du Grand Montréal, les années 2011 et 2012 ont été marquées par un nombre excédentaire de constructions. En 2013, 712 logements vacants ont été recensés et 5 000 copropriétés se sont écoulées. À titre de comparaison, 16 000 copropriétés ont été écoulées dans le Grand Toronto en 2013 et seulement 260 logements neufs étaient vacants à la fin de l’année. Cela représente une huitième année consécutive pour laquelle le nombre d’unités vacantes était supérieur à Montréal, pour une population inférieure du tiers à celle de Toronto. Bien que les mises en chantier aient augmenté en 2014 dans le Grand Montréal, un record de 71 % de logements écoulés en septembre a contribué à limiter la croissance du nombre d’unités vacantes. L’offre totale de logements neufs relativement à l’absorption était donc à son plus bas depuis 2008. La Banque Nationale souligne toutefois que les promoteurs devraient freiner la construction de nouvelles copropriétés en raison d’un marché déjà encombré et concurrentiel.


Pour ce qui est du Grand Toronto et du Grand Vancouver, malgré les fortes hausses de mises en chantier de copropriétés en 2012, le nombre de logements vacants n’a pas démontré de progression relative lorsque les nouvelles unités sont arrivées sur le marché. Par ailleurs, un taux de pré-vente de 85 % à 90 % à Toronto contribuerait à limiter le nombre de copropriétés disponibles une fois la construction terminée.


Pour consulter l’étude complète, cliquez ici.


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Les facteurs démographiques ont soutenu le niveau élevé des mises en chantier au Canada au cours de la dernière décennie


Selon un rapport publié récemment par la Banque CIBC, la hausse importante de la proportion d’immigrants âgés de 25 à 45 ans, ainsi que l’amélioration des facteurs démographiques naturels ont entraîné une augmentation importante de la population âgée entre 25 et 44 ans au Canada. En effet, en 2013, la croissance de la population dans ce groupe d’âge s’est établie à 1,1 %, soit le taux le plus élevé des deux dernières décennies. Les personnes dans ce groupe d’âge sont le principal moteur de l'économie et ont une propension plus importante à former leur propre famille. Ce serait donc eux qui alimentent la demande de nouveaux logements au Canada depuis quelques années.


Par ailleurs, le ratio entre les mises en chantier et la formation des ménages au Canada n’est présentement pas très loin de sa moyenne à long terme, soit 1,03, ce qui suggère que l’offre répond à une demande accrue et que la surconstruction ne serait pas aussi significative que certains analystes le prétendent.


De plus, les auteurs affirment que les récents calculs du taux de formation de ménages, une variable très importante afin d’évaluer les besoins en nouveaux logements, seraient inexacts. Le nombre de résidents non permanents serait systématiquement sous-évalué à partir de 2012 dans les calculs de Statistique Canada. Selon des estimations de la CIBC, fondées sur la base de données provenant de Citoyenneté et Immigration Canada (CIC), les projections officielles de la population en 2014 sous-évaluent le nombre de résidents non permanents au Canada de près de 100 000. Cette situation entraîne un biais à la baisse sur le calcul du taux de formation de ménages et une sous-estimation de la demande de logements.


Pour consulter le document complet (disponible en anglais seulement), cliquez ici (page 3).


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Les ventes résidentielles au Canada ont progressé pour un sixième mois consécutif en octobre


Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), 41 733 propriétés résidentielles ont changé de mains au Canada en octobre 2014, soit une augmentation de 7 % par rapport à octobre 2013. Il s’agit de la sixième hausse consécutive au chapitre des ventes et de la neuvième depuis le début de l’année.


La grande majorité des provinces canadiennes ont affiché une progression du nombre de transactions par rapport à octobre 2013. L’Île-du-Prince-Édouard (+21 %), le Nouveau-Brunswick (+17 %) et la Colombie-Britannique (+14,6 %) ont enregistré les hausses de ventes les plus importantes. Le Québec a, quant à lui, affiché une hausse de 2,5 % des ventes en octobre 2014 comparativement à la même période l'année dernière.


Toujours selon l’ACI, le prix moyen MLS® de l’ensemble des propriétés résidentielles vendues au Canada s’est élevé à 419 699 $ en octobre 2014, en hausse de 7,1 % par rapport au même mois de l’an dernier. L’ACI note toutefois que cette augmentation du prix moyen est influencée par une hausse des ventes dans les régions de Vancouver et de Toronto, deux secteurs parmi les plus chers au Canada. En excluant ces régions du calcul, on obtient plutôt une hausse de 5,4 % du prix moyen au Canada.


Pour consulter le dernier communiqué de presse de l’ACI, cliquez ici.


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Principaux indicateurs économiques - Octobre 2014



(1) Proportion de personnes ayant répondu "Oui" à cette question.
Note : Les flèches de couleur verte indiquent une bonne nouvelle et celles de couleur rouge une mauvaise nouvelle. Les flèches bidirectionnelles indiquent une stabilité.
Sources : Banque du Canada, Statistique Canada, Conference Board et SCHL.


 

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