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Mise à jour de nos prévisions


En janvier dernier, nous avions prévu une croissance de 3 % du nombre de transactions Centris® et une croissance de 1 % du prix médian des unifamiliales au Québec (voir Perspectives 2014 du marché immobilier résidentiel au Québec : l’atterrissage en douceur se poursuivra). Or, après les cinq premiers mois de 2014, le niveau des ventes est plus faible que ce nous avions anticipé, ce qui nous amène à revoir légèrement notre scénario de prévisions relatif au niveau d’activité pour l’année en cours. Nos prévisions concernant l’évolution des prix demeurent quant à elle inchangées.


Un début d’année moins actif qu’anticipé

À l’échelle de la province, de janvier à mai 2014, le nombre de transactions résidentielles répertoriées dans la base de données Centris® des courtiers immobiliers a diminué de 5 % par rapport à la même période en 2013. La baisse est généralisée à l’ensemble des régions métropolitaines, exception faite de celle de Trois-Rivières. Ainsi, le printemps a été moins actif que nous l’avions anticipé, et ce, malgré le nouveau creux historique atteint par les taux hypothécaires. (voir le document complet)




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Aussi dans ce numéro

 
 

Cinq premiers mois de l’année encourageants pour l’immobilier à Thetford Mines

La SCHL annonce deux nouvelles modifications à ses activités d’assurance prêt hypothécaire

Légère baisse du taux d’inoccupation des appartements locatifs au Québec

Peu d’acheteurs étrangers au Québec

L’état du marché hypothécaire canadien selon l’ACCHA

Les dépenses en rénovation résidentielle dépassent celles en construction neuve

Les mises en chantier augmentent en mai au Québec

Principaux indicateurs économiques

 
 
 
 

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Cinq premiers mois de l’année encourageants pour l’immobilier à Thetford Mines


Au terme de l’année 2013, l’agglomération de Thetford Mines avait connu, à l’image de la province, une baisse d’activité, enregistrant une importante diminution des ventes résidentielles (-14 %). Cependant, pour la période de janvier à mai 2014, le marché de la revente de propriétés résidentielles montre un portrait tout à l’opposé. Selon la base de données Centris® des courtiers immobiliers, la région de Thetford Mines a affiché une hausse des ventes de 6 % (103 ventes) comparativement aux cinq premiers mois de 2013. À l’échelle de la province, par contre, les ventes résidentielles durant cette période ont suivi la même direction qu’en 2013, avec une baisse de 5 %.

Depuis janvier 2014, les ventes de maisons unifamiliales ont atteint un total de 85 transactions, tandis que les plex, avec 18 transactions, ont connu de meilleurs résultats qu’au cours de la période de janvier à mai 2013. La région de Thetford Mines a également enregistré une croissance du prix des propriétés résidentielles. Malgré un marché favorisant les acheteurs, le prix médian des maisons unifamiliales a progressé de 9 % comparativement aux cinq premiers mois de 2013, pour s’établir à 100 000 $.

Toutefois, les délais de ventes moyens (145 jours) se sont passablement allongés (+29 jours) alors qu’il fallait compter 116 jours, en moyenne durant les cinq premiers mois de l'an dernier, pour qu’une propriété trouve preneur dans l’agglomération de Thetford Mines.


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La SCHL annonce deux nouvelles modifications à ses activités d’assurance prêt hypothécaire


La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment indiqué avoir conclu l’examen de ses activités d’assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants et pour immeubles collectifs. Elle a aussi annoncé deux nouveaux changements à ses produits.

Dans un premier temps, elle abandonne son produit d’assurance prêt hypothécaire pour les prêts servant à financer la construction d’immeubles de logements en copropriété. La demande pour ce produit, lancé en 2010 afin de simplifier l’accès des promoteurs d’immeubles de copropriétés à du financement assuré durant les travaux de construction, s’est révélée faible. Le marché semble répondre adéquatement à ce besoin, sans le soutien de la SCHL. Il est important de comprendre que les prêts pour l’achat d’un logement en copropriété ne sont pas touchés par cette décision. Ainsi, un acheteur qui souhaite acquérir un logement en copropriété peut continuer de bénéficier de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL.

Également, dès le 31 juillet, la SCHL imposera des limites maximales quant au prix des maisons (1 000 000 $), à la période d’amortissement (25 ans) et aux rapports d’amortissement brut (39 %) et net (44 %) de la dette en ce qui concerne les prêts hypothécaires assurés ayant un faible rapport prêt-valeur. Ces derniers s’aligneront dorénavant sur les paramètres établis par le gouvernement pour l’assurance des prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé. L’organisme spécifie que les prêts ne respectant pas ces nouveaux paramètres ne représentent que 3 %, environ, de son volume de prêts assurés.

Pour lire le communiqué officiel de la SCHL, cliquez ici.

Plus tôt cette année, toujours dans le cadre de la révision de ses activités d’assurance prêt hypothécaire, la SCHL avait retiré deux autres produits : SCHL Résidence secondaire et SCHL Travailleurs autonomes sans confirmation du revenu par un tiers. Pour plus d'information sur ces modifications antérieures, cliquez ici.

Selon la SCHL, les changements découlant de l’évaluation de ses produits et services à la suite de l’examen de ses activités d’assurance prêt hypothécaire visent à fortifier la structure d’octroi des prêts hypothécaires tout en minimisant l’implication des contribuables en ce qui a trait aux risques liés aux activités de la SCHL dans le domaine de l’habitation.


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Légère baisse du taux d’inoccupation des appartements locatifs au Québec


La Société canadienne d’hypothèques et de logement a publié en mai les résultats de son Enquête locative du printemps 2014 pour la province de Québec. Selon ce rapport, le taux d’inoccupation moyen des immeubles d’initiative privée de trois logements et plus a atteint 2,9 % au mois d’avril, soit une légère baisse de 0,2 point de pourcentage par rapport au printemps 2013. La SCHL affirme que la demande et l’offre d’appartements locatifs ont augmenté de manière proportionnelle depuis les 12 derniers mois, expliquant ainsi la relative stabilité du taux d’inoccupation.

En se basant sur les résultats de l’enquête d’avril (voir tableau ci-dessous), la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec a obtenu le taux d’inoccupation le plus faible pour une deuxième année consécutive, avec seulement 1,8 % de logements inoccupés, suivie de la RMR de Montréal, avec 2,7 %. Seules les RMR de Gatineau et de Saguenay ont vu leur taux d’inoccupation moyen augmenter par rapport au mois d’avril 2013, enregistrant des hausses respectives de 1,8 et de 1,2 point de pourcentage.

Le loyer moyen des appartements de deux chambres s’est élevé de 2,6 % à l’échelle de la province, comparativement à avril 2013, pour se fixer à 709 $ par mois. Particulièrement, la RMR de Montréal, dont le nombre de logements compte pour les deux tiers du parc locatif de la province, a vu son loyer moyen grimper de 3,2 %. À l’opposé, la seule baisse du loyer moyen pour les appartements de deux chambres a été enregistrée dans la région de Gatineau (-0,8 %).


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Peu d’acheteurs étrangers au Québec


JLR Recherche Immobilière vient de publier une étude sur les acheteurs étrangers au Québec. La firme a répertorié, entre 2005 et 2013, les ventes résidentielles dont l’acheteur désignait sa résidence principale à l’extérieur du Canada. Celles-ci ont représenté 3 837 transactions durant la période, soit seulement 0,35 % du total des ventes enregistrées au Québec.

Ce sont les acheteurs d’origine américaine qui ont été les plus nombreux à effectuer des transactions immobilières au Québec, avec 59 % des ventes durant la période. Toutefois, les Américains ont délaissé le marché québécois depuis la crise de 2008. En 2005, ils représentaient plus de 85 % des acheteurs étrangers, tandis qu’en 2013, cette proportion n’était plus que de 30 %. À l’inverse, les acquisitions de la part d’acheteurs étrangers autres qu’américains ont augmenté. Le deuxième groupe en importance provenait de la Zone Euro (principalement de la France) et représentait 18 % des transactions sur la période étudiée. De 2005 à 2013, ce groupe a augmenté de 69 % sa présence au Québec. Les acheteurs chinois ont aussi augmenté leur présence au Québec, mais ils demeurent encore très peu nombreux.

L’étude a permis d’établir que les étrangers sont proportionnellement plus nombreux dans le marché de la copropriété (0,67 % des ventes) que dans le marché des maisons unifamiliales (0,26 %) et des plex (0,20 %). Par ailleurs, ils achètent, en général, des propriétés plus dispendieuses que les Québécois. Notamment, le prix médian des copropriétés achetées par des étrangers était 50 % plus élevé que la moyenne québécoise. Dans l’ensemble du segment des propriétés de 800 000 $ et plus, les acheteurs étrangers ont représenté un peu plus de 2 % du marché de 2005 à 2013.

La région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, avec 52,7 %, est de loin la destination préférée des étrangers. Ceci s’expliquerait par l’attrait de Montréal en tant que deuxième plus grande ville au Canada. La RMR de Québec a attiré seulement 8,4 % des acheteurs étrangers et celle de Gatineau, 2 %.

Finalement, l’étude met en lumière le fait que les transactions immobilières réalisées par des étrangers sont fortement tributaires des conditions économiques mondiales. Lorsque toutes les conditions économiques sont favorables, les étrangers désirent investir davantage dans le marché immobilier résidentiel québécois, tandis qu’ils le délaissent lorsque la conjoncture devient plus difficile. Avec un dollar canadien qui a perdu des plumes face à certaines devises depuis quelque temps, la vente de résidences à des étrangers pourrait s’en trouver stimulée. Toutefois, la perception que clame l’OCDE, à savoir que le marché immobilier canadien est surévalué, refroidirait l’acheteur étranger potentiel.

Cliquez ici pour consulter l'étude.


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L’état du marché hypothécaire canadien selon l’ACCHA



L’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) a publié en mai dernier sa plus récente analyse, À la recherche d’une nouvelle norme dans le marché hypothécaire résidentiel. L’étude, basée sur un sondage mené auprès de 2 000 Canadiens, porte sur la faiblesse des taux hypothécaires, les choix des particuliers quant aux taux hypothécaires et les paramètres financiers qui y sont reliés. L’analyse conclut notamment que, parmi les 625 000 à 650 000 Canadiens qui ont acquis une maison en 2013, 575 000 ont contracté un prêt hypothécaire. Par ailleurs, il est estimé que 180 000 propriétaires ont terminé de payer leur hypothèque au cours de la dernière année. L’ACCHA souligne aussi que les premiers acheteurs ont compté pour 55 % des ménages ayant acheté une propriété en 2013.

Entre janvier 2013 et mai 2014, 74 % des emprunteurs canadiens ont opté pour un taux hypothécaire fixe, contre 20 % pour un taux variable et 6 % pour un taux combiné. D’ailleurs, le taux hypothécaire moyen pour les achats ou les renouvellements s’est établi à 3,24 % contre 3,50 %, calculé par l’Association lors de son enquête de l’automne 2013. L'étude démontre aussi que la moyenne des taux fixes négociés pour cinq ans depuis 2013 s’est fixée à 3,37 %, bien au-dessous de la moyenne des taux affichés, témoignant de la popularité des rabais hypothécaires. Ainsi, la réduction moyenne entre les taux affichés et ceux négociés pour cinq ans s’est établie à 1,95 %.

L’équité moyenne des propriétaires canadiens a été calculée à 73 %, selon le sondage réalisé par l’Association. Toutefois, pour les ménages détenant une hypothèque, l’avoir net moyen est de 51 %. L’ACCHA affirme également que 72 % des ménages ayant contracté une hypothèque ont une équité de 25 % et plus sur leur résidence principale. Ces résultats représentent une progression par rapport à l’enquête effectuée en novembre 2013.

Pour consulter l’étude complète, cliquez ici.


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Les dépenses en rénovation résidentielle dépassent celles en construction neuve


Dans une récente étude, Desjardins études économiques aborde la progression de la rénovation au Québec ainsi que les facteurs qui soutiennent les dépenses qui y sont reliées.

Desjardins études économiques affirme que la totalité des investissements en rénovations ont dépassé l’ensemble des dépenses de constructions neuves en 2013. Alors que les sommes reliées à la rénovation comptaient pour 2,7 % du PIB québécois en 1981, elles atteignaient 4,3 % en 2013. À titre de comparaison, la part des investissements dans la construction neuve se fixait plutôt à 2,9 % du PIB québécois en 2013.

De plus, les résultats du rapport démontrent que les montants consacrés à l’amélioration et à la modification des propriétés sont supérieurs à ceux destinés à la réparation et à l’entretien. En effet, en 2012, les proportions des montants investis pour ces deux catégories de rénovations étaient de respectivement 76 % et 24 %.

L’étude souligne également que certains facteurs, tels que l’augmentation du nombre de familles comptant deux revenus, le souci environnemental ainsi que l’âge et l’état du parc de logements, ont pu influencer la progression des montants consacrés à la rénovation. Qui plus est, la hausse importante des valeurs des propriétés entre 2000 et 2010 et le dynamisme du marché de la revente ont certainement contribué à l’augmentation des dépenses en rénovations. Toutefois, Desjardins études économiques révèle que les sommes investies pour cette activité n’ont pas reculé malgré les hausses de prix plus timides des propriétés ces dernières années. En fait, l’étude avance que la progression des investissements en lien avec la rénovation devrait se poursuivre en 2014 et en 2015.

Pour consulter l’étude complète, cliquez ici.


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Les mises en chantier augmentent en mai au Québec


Au Québec, en mai 2014, un total de 3 790 nouvelles mises en chantier a été dénombré, soit une hausse appréciable de 17 % par rapport au mois de mai 2013. Comme indiqué dans le tableau ci-dessous, trois des six régions métropolitaines de recensement (RMR) ont enregistré des hausses du nombre de leurs mises en chantier. Ainsi, les RMR de Québec, de Montréal et de Trois-Rivières ont affiché des hausses respectives de 45 %, de 41 % et de 33 %, tandis que les RMR de Gatineau, de Saguenay et de Sherbrooke ont enregistré respectivement des baisses de 44 %, de 38 % et de 18 %.

Avec 8 % d’augmentation, la progression cumulative des mises en chantier au Québec, de janvier à mai, demeure inchangée comparativement à la même période en 2013. Cette hausse reste principalement attribuable à la RMR de Montréal qui compte un gain de 7 232 (+ 24 %) mises en chantier depuis le début de l’année.

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Principaux indicateurs économiques - Mai 2014


(1) Proportion de personnes ayant répondu "Oui" à cette question.
Note : Les flèches de couleur verte indiquent une bonne nouvelle et celles de couleur rouge une mauvaise nouvelle. Les flèches bidirectionnelles indiquent une stabilité.
Sources : Banque du Canada, Statistique Canada, Conference Board et SCHL.

 

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