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Pour faire suite aux articles sur la surenchère d’unifamiliales et de copropriétés, voici maintenant quelques statistiques et faits intéressants sur la catégorie des plex.

Au cours des six premiers mois de 2017, quelque 297 petites propriétés à revenus ont été vendues à un prix supérieur au prix demandé dans l’ensemble des six régions métropolitaines de recensement (RMR) de la province. Ces ventes ont représenté 10,2 % du nombre total de transactions de plex, ce qui en fait la catégorie la plus fréquemment vendue en surenchère.

  Nombre de ventes en surenchère Proportion par rapport à l’ensemble des ventes
Unifamiliales 2 751 7,7 %
Copropriétés existantes 486 5,3 %
Plex (2 à 5 logements) 297 10,2 %

Source : FCIQ par le système Centris®

Le début d’année 2017 a été plus propice à la vente en surenchère de plex, si on le compare aux six premiers mois de l’année 2016, où le nombre de ventes de plex en surenchère avait représenté 8,3 % des transactions.

Par région métropolitaine de recensement (RMR), celles de Montréal et de Québec ont affiché les proportions les plus élevées, avec 11,1 % et 10,4 % des ventes de plex réalisées à des prix supérieurs aux prix affichés. En niveau, ce sont respectivement 250 et 30 petits immeubles à revenus qui se sont vendus en surenchère dans les RMR de Montréal et Québec.

Aucun plex ne s’est vendu au-dessus du prix demandé dans la RMR de Saguenay au cours des six premiers mois de 2017, et une seule vente s’est conclue en surenchère dans la RMR de Trois-Rivières. Finalement, huit ventes de plex ont été réalisées à des prix plus élevés que le prix demandé dans chacune des RMR de Sherbrooke et de Gatineau.

Pourquoi les plex plus que les autres?

Premièrement, il y a un effet de « rareté » grandissante : en proportion de l’ensemble du parc immobilier résidentiel, les plex occupent une part de moins en moins grande, au détriment des unifamiliales et des copropriétés.

Par exemple, selon les données du Recensement de 2016 de Statistique Canada, 7,5 % des ménages au Québec vivaient dans un duplex, alors que cette proportion était de 8 % dix ans auparavant, selon les résultats du Recensement de 2006. Il s’agit d’une diminution en proportion seulement, et non en nombre, qui peut être expliquée par le fait que l’on construit surtout des copropriétés et des unifamiliales, mais presque plus de propriétés à revenus.

De plus, la conversion de plex en copropriétés réduit le nombre de propriétés à revenus dans le parc immobilier, et, par conséquent, sur le marché de la revente.

Deuxièmement, il faut souligner que les plex sont habituellement situés dans les quartiers centraux des villes puisqu’ils ont généralement été bâtis avant que l’étalement urbain ne devienne la norme au Québec. Or, la demande tend à s’accroître pour les logements situés dans les quartiers centraux, et ce, peu importe la catégorie de propriétés.

Ces deux facteurs expliquent une offre de plex de plus en plus restreinte et une demande soutenue, voire grandissante, ce qui est la recette parfaite de conditions du marché avantageuses pour les vendeurs lors des négociations. C’est exactement ce qui ressort lorsqu’on observe le nombre de mois d’inventaire des marchés où les proportions de ventes de plex en surenchère ont été les plus importantes :

Municipalités et arrondissements Nombre de ventes en surenchère Proportion Nombre de mois d’inventaire
Le Sud-Ouest (ÎLE DE MONTRÉAL) 20 20,4 % 5,8 (vendeur)
Rosemont–La Petite-Patrie (ÎLE DE MONTRÉAL) 39 20,2 % 5,1 (vendeur)
Le Plateau-Mont-Royal (ÎLE DE MONTRÉAL) 19 19,8 % 6,6 (vendeur)
Verdun (ÎLE DE MONTRÉAL) 12 19,4 % 3,9 (vendeur)
La Cité-Limoilou (Agglomération de Québec) 20 18,0 % 9,5 (équilibré)
Anjou (ÎLE DE MONTRÉAL) 8 17,8 % 5,2 (vendeur)
Ahuntsic-Cartierville (ÎLE DE MONTRÉAL) 20 16,9 % 6,1 (vendeur)
Saint-Hubert (Rive-Sud de Montréal) 5 13,2 % 7,2 (vendeur)
Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension (Île de Montréal) 25 12,4 % 7,3 (vendeur)
Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (ÎLE DE MONTRÉAL) 25 12,2 % 6,8 (vendeur)
Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (ÎLE DE MONTRÉAL) 13 11,7 % 6,4 (vendeur)
Ville-Marie (ÎLE DE MONTRÉAL) 6 11,5 % 8,4 (équilibré)
LaSalle (ÎLE DE MONTRÉAL) 9 9,0 % 6,8 (vendeur)
Saint-Jérôme (Rive-Nord de Montréal) 5 8,3 % 10,4 (équilibré)
Saint-Léonard (ÎLE DE MONTRÉAL) 6 8,1 % 5,4 (vendeur)
Saint-Laurent (ÎLE DE MONTRÉAL) 4 8,0 % 7,8 (vendeur)
Gatineau (Gatineau) 3 6,7 % 10,6 (acheteur)
Lachine (ÎLE DE MONTRÉAL) 3 5,9 % 7,2 (vendeur)
Beauport (Agglomération de Québec) 2 5,6 % 13,8 (acheteur)

Source : FCIQ par le système Centris®

Minimum de 30 transactions de plex de janvier à juin 2017

Comme c’était le cas pour la surenchère d’unifamiliales et de copropriétés, les secteurs de l’île de Montréal sont très nombreux au tableau. Ces marchés, surtout des secteurs centraux, présentent une proportion importante de surenchères et sont aussi les marchés qui avantagent le plus fortement les vendeurs, avec aussi peu que 3,9 mois d’inventaire dans l’arrondissement de Verdun, par exemple. Deux arrondissements de l’agglomération de Québec ont aussi connu une part considérable de surenchères en première moitié de 2017, et l’arrondissement de Gatineau a été le seul à représenter la RMR la plus à l’ouest de la province.

Il ne faut pas oublier que le critère des 30 transactions réduit le nombre de secteurs admissibles à ce tableau, ce qui exclut les plus petits marchés.

 

Ces statistiques sur les plex complètent la série de billets sur la surenchère de la première moitié de l’année 2017. J’aurai l’occasion d’effectuer une mise à jour de la situation de la surenchère cet automne à l’occasion des conférences Fenêtre sur le marché à Montréal et à Québec qui se tiendront désormais en décembre.