Fédération des chambres immobilières du Québec

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Conseils pour acheteurs

Devenir propriétaire : une excellente décision!

Vous songez à devenir propriétaire? Sachez qu'en plus de vous faire profiter de nombreux avantages financiers, l'achat d'une maison peut améliorer votre qualité de vie. Sans compter que devenir propriétaire procure une grande liberté, un fort sentiment de fierté et une tranquillité d'esprit. Un gain inestimable!

Un chez-soi bien adapté

Être propriétaire signifie, d'abord et avant tout, habiter une maison qui correspond à vos goûts et à votre style de vie.

Votre famille s'agrandit et vous souhaitez offrir à vos enfants une cour arrière ou une salle de jeu au sous-sol? En plus de constituer un excellent investissement à long terme, l'achat d'une propriété vous permettra d'aménager de tels espaces. Par ailleurs, si vous optez pour une copropriété ou un plex, vous gagnerez du temps sur l'entretien dans le premier cas, et profiterez d'un revenu d'appoint intéressant dans le second.

Se bâtir un capital

Payer une maison, c'est un peu comme épargner à long terme. Au lieu de payer un loyer à quelqu'un d'autre, les paiements hypothécaires que vous faites chaque mois financent votre actif et vous permettent de bâtir un capital appréciable, que vous récupérez par la suite à l'échéance des paiements.

Un investissement qui rapporte!

Partout au Canada, l'investissement immobilier a pris beaucoup de valeur au cours de la dernière décennie. Au Québec, le prix médian des unifamiliales a presque doublé au cours des huit dernières années, passant de 110 000 $ en 2002 à 209 500 $ en 2010. Il y a donc eu une appréciation moyenne de près de 8 % par année.

Des paiements fixes

Fatigué des hausses de loyer? Contrairement aux locataires, qui doivent composer avec ces fluctuations, vous pouvez maintenant, en tant que propriétaire, profiter de paiements fixes qui vous protégeront des hausses possibles des taux d'intérêt, selon le type d'hypothèque choisi.

Un nouveau style de vie

Laissez enfin libre cours à vos fantaisies et décorez votre maison sans vous soucier des restrictions qu'on impose aux locataires! Tous les travaux de décoration ou de rénovation vous profiteront directement. De plus, personne ne pourra vous obliger à quitter votre logement, ni même entrer chez vous, pour fins d'inspection ou d'entretien.

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Prenez le temps d’analyser vos besoins

Vous rêvez d'une grande maison au bord d'un lac? Est-ce vraiment la propriété qui répond à vos besoins? Il faut parfois savoir faire la différence entre la maison de nos rêves et celle qui nous convient réellement. Avant de commencer vos recherches, prenez le temps de réfléchir.

Vos besoins

Chaque famille a ses propres besoins et priorités. Combien de chambres et de salles de bain vous faut-il ? Une salle à manger est-elle vraiment nécessaire? Et le garage, deviendra-t-il un autre espace de rangement?

Vos goûts

Tenez compte de vos goûts. Si vous n’êtes pas bricoleur, évitez les maisons qui ont besoin de grandes rénovations. Coup de cœur pour un grand terrain? N’oubliez pas que vous devrez l’entretenir. Si vous préférez la vie urbaine pour vous rapprocher des services, des salles de spectacles et des restos branchés, attendez-vous à vivre dans un milieu plus bruyant et moins vert. En résumé, établissez vos priorités!

Quel est votre budget?

Ne faites pas l'erreur d'acheter une maison dont le prix est au-dessus de vos moyens. Pour trouver la propriété qui vous convient, ajustez vos besoins à votre budget. Une fois que vous serez devenu propriétaire, votre investissement prendra de la valeur et vous permettra d’opter, plus tard, pour une propriété plus près de votre idéal. Au départ, pensez surtout à faire des réserves pour les frais relatifs à l'achat et aux imprévus. C’est sans compter l’entretien, les assurances et les réparations, dont les frais annuels correspondent généralement à 2 % ou 3 % du prix de la maison.

Votre environnement

Votre environnement est aussi un facteur important. Y a-t-il une garderie ou une école à proximité? Vos enfants pourront-ils utiliser le transport en commun ou devrez-vous les conduire? Pensez aussi à la distance qui vous sépare du travail.

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Maison unifamiliale, copropriété ou plex?

La maison unifamiliale est de loin la propriété la plus populaire. Les avantages sont multiples : vous pouvez l’aménager comme bon vous semble et vous bénéficiez d’un maximum d’intimité puisque personne d’autre n’habite l’immeuble. Toutefois, l’entretien extérieur demande temps et argent.

La copropriété, qui gagne en popularité, convient bien à ceux qui ont peu de temps à consacrer à l’entretien d’un terrain. Il faut cependant choisir un immeuble dont les propriétaires ont un profil semblable au vôtre, car vous devrez vous entendre avec eux sur plusieurs aspects importants, tels que les travaux de rénovation et l’entretien de l’immeuble. Pensez aussi aux frais de copropriété, que vous devrez assumer comme tous les autres propriétaires de l’immeuble.

Le « plex » est une propriété à revenus de deux, trois, quatre ou cinq logements (duplex, triplex, quadruplex, quintuplex). Ses avantages financiers sont indéniables : la perception du loyer vous aide à payer l’hypothèque, et une partie des frais d'intérêt est déductible d’impôt, car une portion de l’emprunt hypothécaire vous a permis d’acquérir un revenu de placement. Vous pouvez également déduire de vos impôts les sommes investies dans l'entretien des logements de vos locataires. Le plex n’offre toutefois pas la même intimité qu’une maison unifamiliale.

Votre courtier immobilier a l’expertise pour vous aider à faire le meilleur choix.

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Comment choisir sa copropriété?

Il existe deux types de copropriété : divise et indivise. Dans une copropriété divise, l'acheteur est seul et unique propriétaire de son appartement. Il a le droit de le vendre ou le léguer comme bon lui semble. Toutefois, il partage avec les autres copropriétaires la propriété des espaces communs tels que terrain, corridors, ascenseurs, etc. Dans certains cas, plus rarement, la copropriété peut être indivise; les acheteurs ont alors en commun à la fois leurs hypothèques, leurs droits et leurs obligations.

Un syndicat de copropriété (conseil d’administration) est élu par les copropriétaires pour s’occuper de la gestion de l'immeuble. Afin de mieux apprécier la vie communautaire, choisissez un immeuble où les occupants ont un revenu, un statut professionnel et des points communs semblables aux vôtres. Cela vous assurera une meilleure entente.

La localisation d'une copropriété est aussi un facteur important. Choisissez un appartement bien situé. Une vue intéressante, un environnement paisible et une luminosité acceptable de même que la proximité des services et des moyens de transport vous assureront une bonne valeur de revente.

La superficie de l'appartement et la qualité de sa construction sont aussi des éléments déterminants. Bien que certains immeubles luxueux soient conçus de façon à ce que chaque unité ait une entrée privée ou semi-privée, la copropriété n'offre pas toujours l'intimité d'une maison unifamiliale. Assurez-vous d’une bonne insonorisation.

Quels sont les services offerts à l'intérieur de l’immeuble? Y a-t-il un garage, une piscine, un sauna, un terrain de tennis, ou une salle d’entraînement physique? Un garage intérieur peut augmenter la valeur d’une copropriété, mais inutile d’avoir accès à une piscine si vous ne nagez pas. N'oubliez pas que les frais de copropriété doivent couvrir l'entretien de tous les équipements et services, que vous les utilisiez ou non.

Lorsque vous signez une promesse d'achat pour une copropriété, ayez soin de spécifier qu'elle est conditionnelle à l'étude de la déclaration de copropriété et de l’inspection. Faites vérifier ce document par un avocat ou un notaire et lisez attentivement tous les règlements de la copropriété (animaux domestiques, stationnement, etc.).Vérifiez aussi le montant d'argent qui se trouve dans le fonds de réserve, particulièrement pour les constructions plus anciennes.

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Bien choisir sa résidence secondaire

Le marché des résidences secondaires est en pleine expansion depuis quelques années. De plus en plus de ménages optent pour ce type de propriété, que ce soit pour la retraite ou par désir de vivre dans un milieu tranquille, plus près de la nature.

L'achat d'une résidence secondaire exige autant de précautions que l'achat d'une propriété en milieu urbain. Avant d’acheter, il faut non seulement tenir compte de l'environnement, des services et de la qualité de la construction, mais aussi de vos besoins et des conséquences que cet achat aura sur votre budget.

Première étape : définir ses besoins

Afin de faire un choix éclairé, réfléchissez à vos préférences et à votre mode de vie. Quelle utilisation souhaitez-vous faire de votre résidence? Pratiquez-vous des sports nautiques ou êtes-vous plutôt fervent de sports d'hiver? Souhaitez-vous recevoir vos amis à la campagne ou préférez-vous un endroit tranquille pour être seul? Êtes-vous bricoleur? Quelle distance vous semble acceptable entre votre résidence principale et une résidence secondaire? Désirez-vous l’utiliser à longueur d'année ou la louer de temps en temps?

Deuxième étape : trouvez l’emplacement idéal

La valeur d'une maison de campagne est grandement influencée par son environnement et son accessibilité. En général, les acheteurs recherchent une maison confortable, située dans un endroit où ils pourront profiter de la nature et s'adonner à leurs sports et loisirs favoris, tant l’hiver que l’été. Assurez-vous de profiter pleinement de votre investissement en trouvant un environnement facile d’accès qui concorde avec votre mode de vie.

Et bien sûr, faites vos calculs!

Rappelez-vous qu’une deuxième maison entraîne des frais fixes substantiels : assurances, taxes, chauffage, téléphone, électricité, eau, sans oublier l’investissement en argent et en temps que supposent le transport et l'entretien. La tonte du gazon, les travaux de jardinage, de même que les rénovations qui deviendront nécessaires au fil des ans risquent d’impliquer des dépenses importantes. Assurez-vous que le montant consacré à votre deuxième résidence secondaire est compatible avec votre budget.

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Envie d’investir? Pensez immobilier!

Acheter une maison, c’est un peu comme épargner à long terme. En tant que propriétaire, vous faites chaque mois des paiements hypothécaires qui financent votre actif et vous permettent de bâtir un capital appréciable que vous récupérerez plus tard, lorsque vous vendrez votre propriété.

Partout au Canada, les propriétés immobilières ont pris beaucoup de valeur au cours de la dernière décennie. Au Québec, le prix médian des unifamiliales a plus que doublé au cours des dix dernières années, passant de 110 000 $ en 2002 à un peu plus de 224 000 $ en 2012. Il y a donc eu une appréciation moyenne de plus de 7 % par année. Et cette croissance n’est certes pas terminée si l’on considère l’évolution prévisible des facteurs énumérés ci-dessous.

Qu’est-ce qui stimule le marché de l’immobilier résidentiel?

Que vous soyez déjà propriétaire ou sur le point de le devenir, une propriété est l’un des investissements les plus importants de votre vie. Il est donc nécessaire pour vous de connaître les quatre principaux facteurs qui influencent l’évolution du marché de l’habitation, soit la croissance de la population, les taux d’intérêt, les revenus et les tendances sociodémographiques.

Il va sans dire que chaque personne doit se loger et c’est pourquoi la vigueur du marché immobilier résidentiel est directement liée à la croissance démographique. Que ce soit par l’immigration, la migration ou l’accroissement naturel de la population, plus la croissance de la population est positive, plus la demande de logements sera forte.

Les taux d’intérêt jouent également un rôle très important sur ce secteur d’activité. Lorsqu’ils sont bas, ils diminuent considérablement les coûts de financement et incitent les consommateurs à devenir propriétaires, à acheter une propriété plus grande ou plus luxueuse, ou encore à rénover.

L’augmentation de la valeur des propriétés est aussi le reflet assez fidèle de la capacité de payer des ménages. Ainsi, la vigueur du marché est intimement liée à la création d’emploi et au revenu disponible des ménages.

Finalement, certaines tendances sociodémographiques influencent le marché immobilier. Par exemple, lorsque la taille des ménages diminue, c’est-à-dire que plus de personnes vivent seules comme c’est le cas depuis plusieurs décennies, plus de propriétés trouvent preneur.

En conclusion, rappelez-vous que, peu importe le secteur économique, le prix est toujours, ni plus ni moins, qu’un indice de rareté. Ainsi, toutes choses étant égales, qui dit hausse de la demande, dit hausse des prix.

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Des outils pour le financement

Plusieurs outils peuvent vous aider à évaluer votre situation financière et ainsi réaliser votre rêve de devenir propriétaire.

Capacité d’emprunt et prêt hypothécaire préétabli

Lorsque vous commencez à rechercher une propriété, il est à votre avantage de connaître votre capacité d’emprunt. Ainsi, vous saurez vers quel type de propriété vous tourner lors de vos recherches. Une bonne façon de faire est d’obtenir un prêt hypothécaire préétabli avant même d’avoir trouvé votre propriété. Grâce à un prêt hypothécaire préétabli, vous connaîtrez le montant que vous pouvez emprunter, le taux d’intérêt et le montant de chaque versement. Ainsi, vous rechercherez une propriété à la mesure de vos moyens.

L’assurance prêt hypothécaire

Vous rêvez d’acheter une propriété, mais vous possédez moins de 20 % du prix d’achat pour la mise de fonds? Qu’à cela ne tienne! L’assurance prêt hypothécaire pourrait vous aider à concrétiser ce rêve... Habituellement, de nos jours, les prêteurs exigent une assurance prêt hypothécaire lorsque l’emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété.

L’assurance prêt hypothécaire s’applique à divers types de propriétés neuves ou existantes. Il faut aussi garder à l’esprit que plus la mise de fonds est modeste, plus les versements hypothécaires et le coût total de l’achat seront élevés. L’assurance prêt hypothécaire est offerte au Canada par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et par Genworth Financial Canada.

Le Régime d’accession à la propriété

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental qui permet à tout acheteur d’utiliser ses économies versées dans un REER pour financer l’achat d’une propriété sans avoir à payer d’impôt sur le retrait. Les fonds retirés doivent être remis dans le REER selon le délai fixé par le programme.

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Frais de démarrage : y avez-vous pensé?

Saviez-vous que lors de l’achat d’une propriété, vous devez avoir un montant d’argent en liquidités pour couvrir les frais de démarrage? En effet, la mise de fonds et le paiement de l’hypothèque ne sont pas les seuls coûts à considérer au moment de l’achat.

Les frais de démarrage ne doivent surtout pas être pris à la légère; il faut donc pouvoir compter sur des fonds suffisants. Plusieurs prêteurs hypothécaires s’assureront même que vous avez ces fonds en votre possession avant de vous accorder un prêt. Le prêt hypothécaire est calculé en fonction de la valeur de la maison et ne peut pas servir à assumer les frais de démarrage. Voici certains frais de démarrage communs :

  • Inspection et évaluation de la propriété
  • Étude du dossier par l’assureur hypothécaire, si applicable, de même que les taxes sur la prime
  • Honoraires du notaire
  • Frais d’ajustement de comptes indiqués par le notaire (électricité, chauffage, taxes municipales et scolaires, contrat de location d’équipement, etc.)
  • Droit de mutation (taxe de bienvenue)
  • Frais de déménagement
  • Frais de branchement (téléphone, électricité, etc.)
  • Aménagement (peinture, rideaux, etc.)

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Pourquoi faire affaire avec un courtier immobilier?

Acheter une maison est un processus très complexe. En plus de gérer les aspects commerciaux, financiers et légaux, il faut savoir négocier efficacement. Les courtiers immobiliers membres d’une chambre immobilière sont des experts en la matière! En vous offrant leurs services, vous êtes assuré de franchir toutes ces étapes avec succès.

Une formation reconnue

Le courtier immobilier dispose d’une solide formation et détient un certificat de pratique délivré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec(OACIQ). Habile négociateur, il maîtrise de nombreux outils et se sert d’un solide réseau de contacts, qui s’étend de l’inspecteur en bâtiment au notaire, en passant par l’institution financière et le courtier hypothécaire. En fait, votre courtier agit presque comme guichet unique! Sans compter que sa présence vous garantit la protection légale stipulée dans la Loi sur le courtage immobilier. À ce compte-là, pourquoi se passer d’un courtier?

Un solide travail d’équipe

Lorsque vous cherchez une propriété, votre courtier met à profit la puissance du système Centris® pour cibler celles qui vous conviennent. Il vous accompagne ensuite lors des visites afin d’analyser, d'un point de vue objectif, les caractéristiques des propriétés choisies. Enfin, il vous représente au moment de la négociation, une tâche délicate où l'aide d'un professionnel aguerri est indispensable. Finalement, le courtier sera présent lors de toutes les étapes d’achat de la propriété, jusqu’à la signature chez le notaire!

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Avec un courtier immobilier, vous êtes bien protégé!

Faire affaire avec un courtier immobilier vous assure d’être protégé par la loi. En effet, la Loi sur le courtage immobilier ainsi que divers organismes régissent la profession de courtier immobilier afin que les consommateurs soient servis de façon équitable et compétente. Vous avez ainsi l’assurance d’être servi par un professionnel hautement qualifié et bien encadré.

Loi sur le courtage immobilier

La Loi sur le courtage immobilier a pour principal objectif de protéger le public. Pour ce faire, elle prévoit certaines règles relatives au contrat de courtage liant le courtier et le client qui souhaite vendre sa propriété. Ces règles sont analogues à certaines règles de la Loi sur la protection du consommateur.

Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec

Créée par la Loi sur le courtage immobilier, l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a pour mission de protéger le public en encadrant la pratique de tous les professionnels de l’immobilier. Elle est responsable d’administrer l’examen qui mène à l’obtention d’un certificat de pratique, et s’assure que les courtiers poursuivent leurs activités conformément à la loi et aux règlements en vigueur. Pour en savoir plus, visitez le www.oaciq.com.

Fonds d’indemnisation du courtage immobilier

Chaque courtier immobilier contribue au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier. Le Fonds a le pouvoir d’indemniser le consommateur dans l’éventualité où un problème survient dans le cadre d’une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une fraude, d’une opération malhonnête ou d’un détournement de fonds ou de biens. Pour en savoir plus, visitez le www.indemnisation.org

L’assurance responsabilité professionnelle

L’assurance responsabilité professionnelle à laquelle doivent souscrire les courtiers immobiliers offre une protection financière supplémentaire aux consommateurs en cas de faute, erreur, négligence ou omission. Cette assurance couvre les réclamations de nature civile et les poursuites civiles.

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Système Centris® et www.centris.ca® : un monde de différence!

Saviez-vous que le système Centris®, exclusivement réservé aux courtiers membres d’une chambre immobilière, contient cinq fois plus d’information que le site public www.centris.ca®? En effet, le système Centris®, une base de données informatisée au rendement inégalé dans l’industrie, contient une foule de renseignements qui ne sont pas disponibles sur le site public www.centris.ca®. Il fournit notamment l’historique de vente des propriétés, de sorte qu’un courtier peut suivre l’évolution d’une propriété sur le marché sur une période de plusieurs années!

Le système Centris® est le principal outil des courtiers immobiliers membres d’une chambre immobilière. Il favorise la collaboration entre membres compétiteurs au moyen de règlements, de politiques et de mécanismes régulateurs qui sont acceptés par tous les courtiers membres d’une chambre immobilière. Le système Centris® est aussi la base de données la plus complète et la plus à jour en matière de transactions immobilières. On y trouve notamment des données comme l’année de construction d’une propriété, le prix demandé, le prix de vente, la valeur de la propriété en fonction de critères précis, etc. Seuls les courtiers immobiliers membres d’une chambre immobilière ont accès à ces renseignements.

Dès qu’une propriété est inscrite dans le système Centris®, elle peut être vue par l’ensemble des courtiers immobiliers membres d’une chambre immobilière, soit environ 14 000 professionnels. Si cette propriété correspond aux critères d’un acheteur, son courtier peut alors prendre rendez-vous avec le courtier inscripteur pour la visiter et, éventuellement, conclure la transaction.

En tant qu’acheteur, votre courtier peut, grâce à ce système, trouver des propriétés qui correspondent exactement à vos critères. La recherche peut se faire par prix, par quartier ou par caractéristiques (foyer, nombre de chambres et de salles de bain, piscine, etc.). Il peut également vous transmettre des renseignements sur des propriétés récemment vendues, histoire de vous aider à faire un choix éclairé.

Unique en son genre, le système Centris® est un puissant outil de commercialisation soumis à des règles très précises; il ne doit pas être confondu avec le site public www.centris.ca®, qui est davantage un outil publicitaire.

Grâce au système Centris®, les courtiers membres d’une chambre immobilière sont en mesure de gérer votre transaction immobilière de main de maître.

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Les professionnels impliqués dans votre transaction

Quand vous achetez une propriété, vous devez côtoyer plusieurs professionnels qui travaillent, conjointement avec votre courtier, dans le domaine de l’immobilier. Comme le courtier immobilier est au centre de la transaction immobilière, il est en mesure de coordonner votre transaction en étant le lien avec chacun des autres professionnels impliqués dans l’achat de votre propriété. Voici un aperçu des services de chaque intervenant.

L'arpenteur-géomètre

L'arpenteur-géomètre est la seule personne autorisée par la loi à délimiter la propriété publique et privée au Québec. Le propriétaire peut avoir recours à ses services pour déterminer les limites de son terrain par un piquetage ou encore pour rédiger un certificat de localisation.

L’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec regroupe tous les membres de la profession.

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire cherche le meilleur contrat hypothécaire pour ses clients. Il peut dénicher le contrat dont les conditions sont les mieux adaptées à vos besoins : remboursement anticipé, durée de l’amortissement, financement d'une maison ancienne, octroi d'un prêt à un travailleur autonome, etc.

Les courtiers hypothécaires doivent détenir un certificat de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (www.oaciq.com). Ils sont aussi inscrits sous la rubrique « prêts hypothécaires » dans les pages jaunes de l'annuaire téléphonique. Vous pouvez aussi consulter le site Web de l’Association canadienne des  conseillers hypothécaires accrédités.

L'évaluateur

L'évaluateur agréé donne une estimation objective de la valeur d'une propriété. Ses évaluations sont utilisées aux fins d'assurance, d'hypothèque, de règlement de succession ou de partage des biens. Il est un témoin expert devant les tribunaux et son rapport est une pièce justificative de la valeur d'une maison.

Pour utiliser le titre d'évaluateur agréé et apposer les initiales « É.A. » à côté de sa signature, l'évaluateur doit être membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

L'inspecteur en bâtiment

Avant d'acheter une propriété, il est fortement recommandé de demander à un expert d'en faire l'inspection.

La profession d’inspecteur en bâtiment n’étant soumise à aucun contrôle gouvernemental, il est recommandé de faire appel aux inspecteurs membres de l’un des ordres professionnels suivants : technologues, ingénieurs, évaluateurs agréés et architectes. Les inspecteurs membres de l’un de ces ordres professionnels offrent au public une plus grande sécurité puisqu’ils sont encadrés professionnellement par leur ordre. L’obligation de détenir une assurance professionnelle est aussi une condition d’adhésion. Au Québec, c’est l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec qui est chargée de faire respecter les normes à ses membres.

Pour plus d’information, visitez le site de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec ou le site Inspection Préachat.org.

Le notaire

Les services du notaire sont indispensables lors d'une transaction immobilière. Il est le seul, avec l’avocat, à avoir le droit de rédiger un acte hypothécaire. De plus, il s'occupe de la rédaction de l'acte de vente et fait les recherches de titres pour s'assurer que la propriété achetée est libre de toutes obligations.

Les notaires sont membres de la Chambre des notaires du Québec.

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